古くなった70坪の自宅を解体し、コインパーキングを自主経営して分かったこと

15年前、私は古くなった70坪の自宅を解体し、その土地を利用してコインパーキングを自主経営することにしました。

この土地を活用して安定した収益を得るという目的でしたが、実際にはいろいろな苦労や発見がありました。

この記事では、その過程で学んだリアルなポイントを共有したいと思います。

まずは自宅の解体作業から始めましたが、予想以上に費用がかかることに驚きました。70坪という広さに加え、古い木造住宅だったため、処分する廃材の量も多く、追加費用が発生しました。

解体費用の内訳：私の場合、1坪あたり約4万円の解体費用がかかりました。合計で約280万円の出費となり、想定していたよりも高額でした。さらに、自治体への解体届出や廃棄物処理費用が加わり、費用は膨らみました。古い家には思わぬ手間がかかることもあるので、予算には余裕を持っておいた方がいいです。
工期の延長も考慮：解体作業は当初の予定よりも2週間ほど長引きました。思ったよりも基礎がしっかりしていたり、廃材の処理が遅れたりすることもあります。計画を立てる際には、工期の余裕も見込んでおいた方が良いでしょう。

70坪という広さは、駐車場としてはそこそこのスペースを提供できますが、コインパーキングを成功させるには立地条件が大きく影響します。

私の土地は駅から徒歩圏内にあったため、通勤や買い物客の需要が見込める場所でしたが、実際に稼働率を上げるためには戦略が必要でした。

需要と立地のリアル：私の駐車場は近隣に病院や商業施設があったため、平日の日中はほぼ満車状態が続きました。ただし、夜間や週末は利用者が少なく、収益が安定しない時期もありました。周辺の駐車場との競争も激しく、料金設定に工夫が必要でした。
競合の存在と価格調整：近くに新たな駐車場ができると、価格競争に巻き込まれることもあります。私も何度も料金を調整し、時には割引キャンペーンを実施するなどの対応を取りました。

コインパーキングを始めるには、初期投資として設備導入費用が必要です。この部分は、少しでもコストを抑えたいと考えるかもしれませんが、私は長期的な目線で良質な設備を選ぶことが重要だと学びました。

設備導入の初期費用：精算機、ゲート、監視カメラなど、必要な設備には約500万円ほどかかりました。さらに、これらの機器は定期的にメンテナンスが必要です。特に精算機が故障すると、利用者からのクレームが直ちに発生しますし、収益にも直結するため迅速な対応が求められます。
メンテナンスと税金負担：固定資産税や都市計画税などの税金は毎年かかりますし、駐車場自体のメンテナンスも継続的な費用として発生します。私の場合、年に数回の清掃やラインの再塗装が必要で、それだけでもコストがかかります。

コインパーキングの料金設定は、収益に大きく影響します。

私も最初は近隣の駐車場の料金に合わせて設定しましたが、収益が思ったほど上がらないことが分かり、何度も調整を行いました。

料金設定の失敗と成功：最初に設定した料金では、週末の利用が少なく、特に昼間の稼働率が低かったため、1日最大料金を導入しました。これにより、週末も利用者が増え、収益が安定してきました。また、夜間割引を導入することで、深夜の稼働率も上昇しました。
稼働率の分析と調整：15年間の運営の中で、毎月の稼働率を細かく分析するようになりました。特定の曜日や時間帯に利用者が少ない場合、その時間に合わせた割引や特別料金を導入することで、効率的に収益を最大化できました。

私がコインパーキングを自主経営することに決めたのは、すべての利益を自分で管理できる点に魅力を感じたからです。しかし、自主経営には想像以上の手間がかかります。

自主経営の大きなメリット：自主経営をしていると、全ての収益が自分のものになるため、利益を最大限に享受できます。また、自分のペースで運営でき、料金設定やプロモーションも柔軟に行える点が大きな強みです。
苦労もつきもの：ただし、全てのトラブルに自分で対応しなければならない点は、予想以上に大変です。例えば、精算機の故障や不正駐車、利用者とのトラブル対応など、管理業務に時間を割かれることが多々あります。私も何度か機械の故障で深夜に対応したことがありますが、迅速な対応が求められます。